foire aux questions ( faq )

• Pour estimer la valeur d’un l’appartement je commence par faire un tour avec le propriétaire, qui me communique des informations importantes sur son bien (nombre de lots dans la copropriété, montant des charges, travaux à effectuer dans l’immeuble, superficie, etc.).

Ensuite nous nous asseyons pour discuter afin que je puisse prendre connaissance de leur futur projet et de la raison pour laquelle ils souhaitent vendre.

Je reste à l’écoute afin de pouvoir les aider au maximum.

• Étape suivante est de mettre tous ces éléments par écrit.

Je prends en compte plusieurs facteurs, notamment l’emplacement, la proximité des transports, des écoles et commerces, qui sont parmi les données les plus importantes pour déterminer la valeur d’un bien. Je réalise une comparaison des biens vendus,

des biens en vente et des biens qui n’ont pas été vendus dans le secteur.

• J’effectue mes recherches principalement sur des sites professionnels tel que le MLS Côte d’Azur et le site des impôts ETALAB, qui recensent tous les biens vendus.

Je me base également sur ma propre expérience et les appartements que j’ai vendus dans le quartier et les alentours.

• Dans mon estimation, je prends également en compte l’état général du bien, s’il nécessite des travaux, l’état des équipements (chauffage, plomberie, électricité) et l’âge du bâtiment, qui vont influencer sa valeur.

Mon expérience dans me bâtiment facilite encore plus mon travail dans l’immobilier en particulier dans l’estimation des biens, car je suis capable d’estimer et connaître le véritable coût des travaux à prévoir pour la rénovation d’un appartement.

Lors de mon estimation, je prends en compte les futures dépenses à faire. Je note également la taille et la configuration du bien, qui sont des éléments essentiels.

• L’explication du type de mandat peut se faire lors du rendez-vous de remise de l’estimation, mais cela peut également être fait au moment de la mise en vente.

• Je propose trois types de mandats à mes clients : le mandat de vente « SIMPLE » (qui ne les engage à rien, mais ça me permet de vendre l’appartement et de faire de la publicité).

• Le mandat de vente « EXCLUSIF » ou mandat multidiffusé, qui est partagé avec toutes les agences adhérentes au réseau MLS (la signature d’un mandat exclusif vaut 500 mandats simples !).

• Et enfin le mandat « OPEN », qui est un mandat exclusif, mais qui permet au vendeur de vendre par ses propres moyens. Je conseille fortement à mes clients de choisir un mandat exclusif, car cela multiplie leurs chances de vendre rapidement et au meilleur prix.

La clause de durée, il est obligatoire de mentionner une date et la durée du mandat, généralement de 3 mois avec possibilité de prolongation jusqu’à 6 mois.

Une clause autorisant la diffusion et la publication des annonces sur différentes plateformes publicitaires.

Le montant de la commission qui doit être clairement spécifiée, généralement sous la forme d’un pourcentage du prix de vente, entre 5 et 6 % et qui doit correspondre au barème d’honoraires affiché.

Le barème d’honoraires précise les tarifs appliqués par l’agence pour ses services, tels que la recherche de biens, les visites, la rédaction des contrats, la négociation des prix.

Les conditions de résiliation du mandat doivent également être définies.

La différence entre les clauses d’un mandat simple et d’un mandat multiple réside dans l’exclusivité. Dans le cas d’un mandat exclusif, seul l’agent immobilier mandaté est autorisé à commercialiser le bien. En revanche, avec un mandat simple, le vendeur peut confier son appartement à plusieurs agences.

Le mandat signé nous avons obligation de tenir un registre des mandats, qui permet aux autorités de vérifier la conformité des activités de l’agence et d’assurer la protection des droits des propriétaires. Le registre des mandats a pour objectif de garantir la transparence et la traçabilité des mandats conclus entre les agences et les propriétaires, il permet de conserver une trace écrite des termes et conditions du mandat, des informations sur le bien. Le registre des mandats doit contenir les coordonnées du propriétaire, la description du bien, les termes et conditions du mandat (durée, exclusivité, prix), les honoraires de l’agence et les dates de début et de fin du mandat.

L’agence a pour obligation de conserver les anciens mandats, la durée de conservation est généralement entre 5 et 10 ans, cette période permet de couvrir les éventuels litiges ou questions juridiques qui pourraient survenir après la vente. Lors de la conservation des anciens mandats, les agences immobilières doivent également prendre en compte les réglementations sur la protection des données personnelles. Cela signifie qu’elles doivent s’assurer que les informations contenues dans les mandats sont sécurisées et que l’accès à ces informations est limité aux personnes autorisées.

Il existe un autre type de mandat (mandat de recherche). Le mandat de recherche permet à l’agence de représenter le client lors de la recherche d’un bien, il peut être exclusif ou non exclusif, mais généralement les clients choisissent le mandat de recherche simple pour pouvoir visiter de leur côté en parallèle. Avec le mandat de recherche, on retrouve la durée (qui peut varier en fonction des besoins du client, elle est généralement déterminée par accord mutuel entre le client et l’agence), la rémunération de l’agence, l’obligation du mandataire et du mandat.

• Avant la future mise en vente, je fais réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires pour l’édition de publicités.

• L'étape suivante consiste à prendre des photos mettant en avant le bien. Parfois, je fais appel à un photographe professionnel, cela dépend du type du bien.

• Ensuite, je choisis les meilleures photos et je fais valider mon choix par les propriétaires.

• Je rédige un texte bref avec des informations précises sur le prix, la superficie, le nombre de pièces, mais qui suscite l’envie chez le futur acquéreur. Je mets en avant les points fort du bien. Une fois l’annonce terminé, je la diffuse sur mes sites partenaires.

• Après les premiers échanges avec les futurs visiteurs, nous fixons un rendez-vous sur place.

• Pour assurer une visite professionnelle, j’arrive 15 minutes avant les clients, afin d’ouvrir l’appartement, aérer et le ranger si besoin. Je commence la visite en donnant un bref aperçu du quartier et de l’immeuble, en mentionnant l’état, l’année de construction, et les éventuels travaux à prévoir.

• Ensuite nous visitons chaque pièce de l’appartement et je réponds aux questions des acquéreurs. Nous terminons le rendez-vous en envoyant les documents nécessaires pour leur permettre de se positionner sur l’appartement, tels que les trois derniers PV d’assemblées générales et les diagnostics.

• La procédure qui suit l’acceptation des offres consiste à envoyer le dossier complet au notaire.

• Pour cela, je dois me rapprocher du syndic avec la demande complète de la loi ALUR. Je prends les états civils des deux parties, leur situation personnelle, leur date et lieu de naissance. Ces informations sont nécessaires pour la rédaction du compromis, je les transmets donc au notaire (il peut y avoir deux notaires pour une même vente, celui choisi par les acquéreurs et celui choisi par les vendeurs).

• La rédaction du compromis peut prendre plusieurs semaines parfois, en raison souvent, du délai de transmission des documents du syndic (cahier des charges, règlement de copropriété, etc.…).

• Nous sommes convoqués par le notaire pour la lecture et signature du compromis de vente. L’avant contrat est fait pour assurer une vente sereine, bloquer le bien des vendeurs et engager les acquéreurs avec le versement d’un dépôt de garantie.

• Après la signature, les acquéreurs ont 30 jours, voire plus si cela a été négocié en avance, pour effectuer les démarches auprès de la banque.

• Entre la signature du compromis de vente et la signature définitive, entre 2 et 3 mois s’écoulent, le temps d’effectuer les demandes d’hypothèque, de préemption de la ville et la demande de crédit le cas échéant.

• Avant le rendez-vous pour la signature définitive, nous effectuons une dernière visite pour constater que l’état de l’appartement n’a pas changé depuis notre dernière rencontre.